【基本案情】

 2009年6月,賈某在購買拓達公司開發(fā)的某小區(qū)房屋時,拓達公司向其發(fā)放的宣傳冊中稱該小區(qū)環(huán)境良好,其中綠化率55%,容積率1.3。后賈某與拓達公司簽訂商品房預售合同,約定拓達公司將該小區(qū)301室房屋出售給賈某。2011年房屋建成交房后,賈某發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的容積率僅有1.6,遂訴至法院,要求拓達公司承擔違約責任。拓達公司認為宣傳資料中的內容僅供購房者參考,雙方簽訂的房屋買賣合同中并未對此內容進行約定,其不應當承擔法律責任。法院審理后認為,拓達公司制作的宣傳冊對該小區(qū)綠化率、容積率等環(huán)境指標的描述具體且確定,足以讓買受人產生信賴而簽訂商品房買賣合同并對房屋價格的確定有一定影響,故拓達公司在宣傳冊中的允諾雖然沒有載入商品房買賣合同,也應當認定為合同的內容。本案中,拓達公司擅自提高容積率的行為,構成違約。據(jù)此,法院結合拓達公司提高容積率的幅度、賈某居住環(huán)境品質降低的程度、拓達公司違約超建可能獲得的利益包括減少土地成本之支出等因素,根據(jù)公平原則和誠實信用原則,酌情確定拓達公司賠償賈某6000元。

【律師點評】

關于開發(fā)商制作的廣告和宣傳資料中所載內容的性質的認定,《最高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》中第三條明確規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。”因此,購房者在購房時有必要仔細查閱相關資料中宣傳內容,尤其是一些足以影響房屋買賣合同訂立及價格確定的重要宣傳信息,審慎對待開發(fā)商對小區(qū)外部環(huán)境的宣傳資料,對于涉及小區(qū)配套設施的重大問題應在合同條款內進行具體明確約定,以免日后發(fā)生糾紛。同時開發(fā)商廣告宣傳應當客觀謹慎,防止因不實、虛假宣傳承擔賠償責任。

案例收集編寫人：張花鮮律師    18954365769